Služby
Pomohu Vám s prodejem nemovitosti
Profesionálně, spolehlivě a transparentně.
„Nabídka by měla být tak detailně zpracovaná, aby zájemce přisel na prohlídku jen zkontrolovat, jestli je to pravda a podepsal smlouvu.“ A víte co? Je to pravda.
Mnoho lidí vidí v práci makléře skoro podvod a naopak marně hledají přidanou hodnotu. Chci platit za to, že někdo udělá 5 fotek na mobil, vyvěsí inzerát na Sreality a dostane statisícovou odměnu? To si můžu udělat sám a lépe, říkají si. Ano to můžete. A nejlépe to uděláte přesně tak, jak to dělám já. Tady máte návod:
Vyzkoušená
marketingová strategie
Profesionální foto, video a prezentace
Prodej Profesionálně, spolehlivě, transparentně.
Odhad
Výkup
Nadpis zvlášť
Kapitola první – Příprava před prodejem
Skutečně nejdůležitější část je, připravit si nemovitost „technicky“ do prodeje. Je to jako základ rodinného domu, pokud to máte jen na půl, je to jako byste to neměli vůbec! Žádným marketingem to zkrátka nenahradíte, místo kde neexistují zkratky. Respektive zkratky existují, jen jsou setsakramentsky drahý. Co tedy udělat?
- Exteriér u rodinného domu trochu složitější. Potřebujete si prostě uklidit. Tady platí méně je někdy více. Tzn. vše pryč, posekat, uklidit, umýt a očistit.
- Uvnitř platí to stejné vizuál prodává a vy potřebujete mít čisto, vymalováno, vyklizeno a odosobněno. Tak si každý zájemce lépe představí, jak tam může sám bydlet.
- Dělat to nemusíte, ale každou ušetřenou korunu za tyhle činnosti zaplatíte cca 10 krát v prodejní ceně a může to být i více.
- U bytu si trochu ušetříte práci, ale uvnitř platí stejná pravidla.
Na všechny tyto práce mám šikovné a osvědčené lidi, kteří se o to rádi postarají za Vás.
Lorem Ipsum is simply dummy text of the printing and typesetting industry. Lorem Ipsum has been the industry’s standard dummy text ever since the 1500s, when an unknown printer took a galley of type and scrambled it to make a type specimen book. It has survived not only five centuries, but also the leap into electronic typesetting, remaining essentially unchanged. It was popularised in the 1960s with the release of Letraset sheets containing Lorem Ipsum passages, and more recently with desktop publishing software like Aldus PageMaker including versions of Lorem Ipsum.
Lorem Ipsum is simply dummy text of the printing and typesetting industry. Lorem Ipsum has been the industry’s standard dummy text ever since the 1500s, when an unknown printer took a galley of type and scrambled it to make a type specimen book. It has survived not only five centuries, but also the leap into electronic typesetting, remaining essentially unchanged. It was popularised in the 1960s with the release of Letraset sheets containing Lorem Ipsum passages, and more recently with desktop publishing software like Aldus PageMaker including versions of Lorem Ipsum.
Kapitola druhá – Technické podklady
Neznalost zákona neomlouvá. Měli byste mít projektovou dokumentaci ke každému objektu, případně se musí dodělat passport. Pro Vaše klienty však budou důležité všechny následující dokumenty:
- Plánek nemovitosti s plochou místností a ideálně i s rozměrem stěn a představou rozložení nábytku,
- energetický štítek,
- výpis z katastru nemovitostí,
- podklady v případě zatížení věcných břemen či zástavních práv a tituly k nim,
- výpočtový / evidenční list případně prokázané náklady na energie a služby,
- vyúčtování za předchozí období, protože zálohy nejsou všechno :),
- u bytů pak prohlášení vlastníka, stanovy SVJ a moje nejoblíbenější položka je hospodaření SVJ:
- Nestačí znát stav běžného účtu, chcete vědět závazky a vidět příjmy a výdaje,
- je rozdíl jestli kupujete byt s podílem na společných částech domu, kde jste po rekonstrukci celého domu bez závazků a máte na účtu dva miliony a k vašemu podílu tak máte třeba 50 tisíc do plusu a nebo jste zadluženi 20-ti miliony a na podíl k Vaší jednotce se vztahuje úvěr ve výši 500 tisíc – good to know.
- Nabývací titul tzn. např. Kupní nebo darovací smlouva,
- u pozemků pak potřebujete i uzemní plán obce, znalost ho interpretovat a stav a kapacity inženýrských sítí pro napojení pro případnou výstavbu.
Kapitola třetí – Marketingové podklady
Druhá kapitola je za námi a teď třetí, odbornější. Tady bývá rozdíl v kvalitě a je pak vidět, kdo šetřil anebo kdo špatně nakoupil. Jako se vším. „Viděl jsem dvě realizované koupelny v jednom domě za 170 tisíc a za 210 tisíc. Hádejte, jaká byl lepší. Ta druhá. Potom, co tu první vybourali.“
U marketingu už musíte vědět, kdo vás kde nenapálí. Není fotograf jako fotograf takže co potřebujete:
- Aspoň milion fotek (přeháním, jasně) ale ne zas tak moc. Běžně se stává, že fotek u nemovitostí typu rodinného domu je i několik tisíc. Je to exteriér, interiér, okolí, v různé denní době, východ slunce, západ slunce, v noci, pak vybíráte, ladíte, upravujete už ne všechny a potřebujete ukázat vše co jde. Viz citát hned v úvodu.
- Video – téma posledních cca 10 let. Dnes už nepostradatelný pomocník, který ukáže ten třetí rozměr, atmosféru, emoce, zážitky. Navíc je to nepostradatelný pomocník pro propagaci. Videoobsah zkrátka nenahradíte a prodáte ho na sociálních sítích 4krát lépe než třeba fotky. A víte kde se prodává? No sociální sítě u zakázek pro ně vhodných, tvoří přes 60% prodejů.
- Půdorys pokud nemáte, musíte vytvořit. Existuje několik formátů. Prostě ho nakreslíte na čtverečkovaný papír, nebo to může být půdorys ze stavební dokumentace no a pokud to myslíte vážně, tak vám ho vyrobí grafik. Často se používají i 3D půdorysy s vybavením. Ale nejsem toho fanouškem pro přehlednost.
- 3D prohlídka je nástroj využívaný za covidu, kdy si na dálku každý může prohlédnout nemovitost nejen z fotek, ale v každé místnosti se otočí a prohlédne si záběr z 360° jako kdyby byl na místě. V COVIDU jste bez toho neprodali nic, protože nikdo nikam nemohl 😀
- Vizualizace – jsou jedním z velmi efektivních nástrojů, jak ukázat budoucnost. V případě interiéru je to věc jednoduchá, najdete někoho, jehož práce se vám líbí a o vám je vyrobí. U exteriéru je to složitější protože tam se pracuje často u pozemků s územním plánem. Měli byste v tom případě mít i architekta, který prověří možnosti výstavby a navrhne či rovnou projedná možnou výstavu. Vizualizace je pak zhmotnění toho co lze. Tady už se dostáváme do vyšších nákladů a i časové náročnosti, kdy vám spoustu architektů řekne, že má čas až za 6 měsíců a výroba bude trvat další 3. Pozor také na cenovou náročnost téhle akce.
- A na konec? Pro každou nemovitost je potřeba všechny informace shrnout a dát na jedno místo. Bohužel inzerát to místo není. Neukážete tam prostě vše co můžete. Proto byste si pro svou nemovitost měli vyrobit webové stránky, kam vše nahrajete. Na stránku pak budete směřovat zájemce, aby si vše prohlédli a zjistili, co se vlastně prodává. Tady mají bohužel realitní makléři navrch a s jednou nemovitostí holt nebudete mít tak navštěvovaný web a budete to dělat od nuly.
Kapitola čtvrtá – Odhad tržní ceny
Téma, kolem kterého se krouží. Nejlíp to vystihuje následující příklad:
„Většina lidí si zkrátka najde na serveru Sreality podobnou nemovitost (většinou trochu lepší než sami chtějí prodat) a cenu, za kolik se nabízí, a tak si představují, že by se prodala ta jejich. No.“
- Když se nemovitost inzeruje, tak se za to neprodala. – to bývá nejčastější problém.
- Když se mi nemovitost v inzerátu líbí, neznamená to, že je stejná.
Doporučil bych jedno – mít reálné očekávání. Chcete nabízet rok dva a čekat až trh vyroste a Vaše představa o ceně se stane tržní a nebo chcete prodat co nejrychleji, a za co nejvyšší možnou cenu? To je zásadní. Pokud chcete prodat rychle, nemáte čas, máte problémy, můžete využít výkup nemovitostí, kde dostanete zpravidla 60% – 80% podle lokality. Většina lidí od výkupů naceňuje podobně. Od stolu, podle inzerce, kde si odečte nějaký diskont, aby měli tržní / prodejní cenu a ne inzerovanou. Poté odečtou nějaké svoje riziko, které plyne z neznalosti trhu. Doba ocenění trvá cca 5 – 8 minut, takže riziko je velké a skončíte na zmíněných procentech.
V případě bytu v Krajském městě nabízím i výkup nemovitosti do 3 dní až za 95% tržní (nikoli inzerované) ceny.
A podle mě je to OK. Potřebujete rychle, diskrétně, bez starostí a za férovou cenu? Je to cesta.
Když chcete znát tržní cenu, použijte nástroje, které jsou dnes k dispozici.
- Data z katastru se dají nakoupit, jsou volně přístupná.
- Existují další služby, které Vm nemovitost nacení (Reas, Hypox Valuo, Cenovamapa, CeMap).
Základem je najít balanc mezi tím co se skutečně prodalo a má to obdobné parametry, jako je velikost užitné plochy, velikost zahrady a také stavu! A to musíte prostě znát. Druhá část je pak co se nabízí v inzerci. No a selským rozumem je tržní cena někde mezi. A dle zkušeností dokážete přesněji určit, kde mezi se ta cena nachází.
Oceňování je odborná disciplína, ke které potřebujete buď diplom z oceňování (ten mám, ale tolik to nepomáhá :)) a nebo velmi dobré znalosti místa, trhu, reálií v okolí a toho, co má jakou cenu. Kdo realizoval v okolí nějaké transakce, bude mít zpravidla větší přehled.
Já Vám neudělám odhad za 5 minut, ale provedu ho po místním šetření a ukážu vám transparentně všechny podklady, které mě k cíli vedli. Nechám si od vás i poradit, protože nikdo nezná místo víc než vy a tak se stanete takovým člověkem v opozici. Konstruktivní kritika je to o co tu jde a víc názorů, je tady výhodou. V případě spolupráce se mnou nebude nacenění kapitola čtvrtá, ale spíše nultá. Na ceně jako součástí strategie prodeje musí být shoda před zahájením spolupráce.
Ocenění pro potřeby dědického řízení nebo pro zjištění tržní ceny je honorováno sazbou 2.500,- Kč. Odměna není účtována v případě svěření mi nemovitosti do prodeje.
Kapitola pátá – Propagace
Alfa a omega prodeje. Buď jste vidět anebo nejste. Nic mezi tím. Všechno co jste vybudovali, tady buď prodáte nebo ztratíte. Jde to i bez kvalitní propagace, ale raději se mě neptejte, kolik Vás to bude stát na prodejní ceně.
Zlom nastal nědky v roce 2014, kdy do všeho začali promlouvat sociální sítě. Reklamy využívané na googlu – google ads a seznamu – sklik, jsou zkrátka drahé. Pokud byste tady chtěli propagovat svůj web z důvodu prodeje jedné nemovitosti, tak byste prodělali kalhoty.
Sociální sítě se stali nástrojem, jak oslovit velké množství lidí, jak na ně velmi dobře cílit, za poměrně malé peníze. Efektivita je tady obrovská, a proto je to trend. Připravte se, že propagace nemovitosti Vás tady vyjde na nižší desetitisíce a to podle lokality a atraktivity místa a cílové skupiny, kterou budete oslovovat.
Tady zhodnotíte obsah, který jste vybudovali, takže prodáte fotky, vizualizace, půdorysy a hlavně VIDEA!
Tady rozdistribuujete obsah mezi desetitisíce lidí ve Vašem okolí a mezi potencionální zájemce. Cílením je to výrazně lepší než billboard na dálnici. Tohle zkrátka prodává a statistiky mluví za vše.
Bez investice do propagace skrz sociální sítě, dnes přicházíte o obrovské peníze na prodejní ceně.
Kapitola šestá – Prohlídky
A jsme zase u toho citátu hned z úvodu.
„Nabídka by měla být tak detailně zpracovaná, aby zájemce přisel na prohlídku jen zkontrolovat, jestli je to pravda a podepsal smlouvu.“
Když dojdete až sem a máte dobrý setup, tak je reálné, že po prvním měsíci prodáte. Budou k Vám chodit zájemci, kteří perfektně znají to, co nabízíte, zaujalo je to a přišli si ověřit, že je to pravda a ne ČESKÝ SEN.
A to je cíl celého realitního zprostředkování. Prohlídka je už jen formalita. Samozřejmě ne vždy. Stačí, abyste neměli dobře jednu část (nejčastěji se nepotká cena se stavem, s okolím nemovitosti, sousedy apod.) a pak přichází na vyjednávání a je to zkrátka o prioritách. Tady si musím ohřát polívku, protože nebýt na to sám, mít od někoho profesionální názor, probrat možnosti, rozhodnout se a jít dál je velká přidaná hodnota. Tady se láme chleba a na místě jsou mnohdy statisícové slevy. Při dvacáté prohlídce se už občas necháte zlákat a tady je dobré míti parťáka, s kterým se poradíte.
Kapitola sedmá – Transakce
V dnešní době bych si myslel, že už není o čem. Ale pak se objeví další právník co jezdí ve Ferrari, za peníze z úschov klientů, kteří se momentálně soudí o to, jestli patří nemovitost tomu co ji prodal a nedostal peníze a nebo tomu do ji zaplatil, ale zatím nemá nemovitost. KATASTROFA.
Co Vás tady ochrání? Použít léty ověřeného právníka na vyhotovení smluvní dokumentace. Je základ.
Druhý krok je použití úschovy prostředků. Možnosti? Realitní kancelář, advokát, notář, banka.
Volil bych zaprvé důvěryhodnou osobu a za druhé notáře a nebo banku. Banka je pro mě jistota. Dnes se cena za úschovu snížila a je to zkrátka jistota. Prostě nechcete honit doktorku s Vašimi penězi na Bahamách. Nechcete. Bankovní úschova stojí sice něco navíc, ale zase si nevytrháte vlasy, když to náhodou nedopadne. K advokátovy do úschovy dáme smlouvy a zaplatíme mu za jejich vyhotovení, tím to končí.
Kapitola osmá – předání
A je to! Proběhl zápis, prostředky se uvolnily, všichni mají co chtěli a zbývá už jen předat nemovitost a přepsat energie. K předání najdete spoustu formulářů na internetu a energie se dají převádět už elektronicky. Odhlásíte se a nový vlastník se přihlásí nebo změní dodavatele. To už není žádná věda.
Co je věda, je protokol stavu a závad. A tady může přijít velký špatný. Věděli jste, že když prodáte nemovitost, může po vás kupující vymáhat náklady za skryté vady až 5 let po transakci? A víte, co jsou skryté vady na staré nemovitosti? No tohle už je tenkej led a tady se vyplatí ta transparentnost.
Takže asi tak. Takhle si to můžete udělat celé sami. Tohle je veškeré know how realitních firem.
Ale víte co se říká. Klíč je ve schopnosti realizovat zadání. A realizovat ho dobře, jinak přijdete o čas i peníze.
Obecně platí, že najmout si realitního makléře, by mělo pokrýt jeho náklady a ještě jednou tolik vydělat. V průměru Vám přinesu o 8% navíc proti samoprodeji. Tak je to na vás, jestli se tím stresovat, a nebo to nechat mě.
Jsem Tomáš Drábek a nabízím realitní služby profesionálně, spolehlivě a transparentně.